경매물건 임장(현장조사) 시 꼭 확인할 핵심 포인트🙌

 

경매 부동산은 실수가 치명적입니다. 경매물건 임장 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리했습니다. 빠르게 경매 임장 포인트를 알고 싶다면 아래 버튼을 눌러주세요.

 

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☑️ 부동산 경매, 임장은 필수입니다

 

부동산 경매는 일반 매매와 달리 ‘눈에 보이지 않는 리스크’를 함께 품고 있습니다. 그렇기 때문에 임장, 즉 현장 방문은 선택이 아닌 필수입니다. 먼저 정보지 및 등기부등본 검색과 입찰기일, 지역, 물건종류, 권리분석등을 통해 물건선정을 합니다.

특히 권리분석만으로 파악할 수 없는 현실 점유 상황, 관리 상태, 물리적 하자 여부 등을 직접 확인하는 것이 경매 임장의 핵심입니다.

이번 글에서는 입찰물건 확정후 경매물건 임장 시 꼭 확인해야 할 체크사항을 정리했습니다.

 

1. 점유자 확인 및 점유 형태 파악 (정보지와 동일한지 확인)

• 현재 점유자의 존재 여부 (전입 여부, 실제 거주자 확인), 우편물을 통해 이름 확인
• 소유자 본인인지, 임차인인지, 무단점유자인지 확인
• 우편함, 출입문 주변 물품 등으로 거주 흔적 파악, 우편물 쌓인게 없다면 점유하고 있다는 의미

👉 무단점유 시 명도소송이 필요할 수 있으므로 주의!

 

2. 인근 주민 인터뷰

직접적인 대화가 부담스럽다면 간단한 질문만으로도 정보를 얻을 수 있습니다.(주민 및 관리사무소, 인근 부동산 통해 확인가능)

• “여기 거주자 누구예요?”
• “언제부터 비어 있었어요?”
• “관리비 체납 많나요?” 등

👉 특히 장기 공실 여부는 하자 또는 권리분쟁의 신호일 수 있습니다.

 

3. 건물 상태 및 관리 수준 점검

• 외벽 균열, 누수, 곰팡이 흔적
• 공용 공간 청결 상태 (복도, 계단, 엘리베이터 등)
• 소방시설, 전기배선 등 노후 여부 확인

👉 오래된 다세대, 연립주택은 리모델링 비용도 고려해야 합니다.

 

4. 주변 환경 및 입지 조건

• 대중교통 접근성 (버스, 지하철, 도보 거리)
• 소음 발생 요소 (도로, 철도, 공장 등)
• 근린 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)

부동산 시세 확인 : 호갱노노

 

👉 주변 시세 대비 저렴한 이유를 반드시 현장에서 파악해야 합니다.

🌊 부동산 시세확인 하기

 

 

 

5. 실거래가 대비 낙찰가 예측(수익표 활용)

• 인근 매매·전세 시세 파악
• 직전 낙찰 사례 비교
• 리모델링 예상 비용 고려한 실질 수익률 계산

👉 지나친 고가 낙찰은 수익성을 악화시킬 수 있으므로 철저한 비교가 필요합니다.(호갱노노 등 부동산 어플 확인)

 

6. 미납 관리비 및 공과금 확인

• 해당 물건의 체납된 관리비 확인 (입주자 대표회의, 관리사무소 등)
• 전기, 수도, 가스 요금 체납 여부
• 경매 특성상 낙찰자가 인수해야 하는 비용 여부

👉 인수 금액이 생각보다 많을 수 있으니 반드시 사전에 파악해야 합니다.

 

7. 내부 진입 불가 시 대안 방법

• 같은 라인의 동일 평형 방문
• 외부에서 창문이나 발코니 상태 확인
• 건물 구조도 및 평면도 확보

👉 실내를 볼 수 없다면 외부에서 최대한 많은 정보를 확보하세요.(부동산 어플 및 아파트 검색하여 구조확인)

 

8. 사진 및 영상 기록 필수

임장 결과는 기억보다 기록이 중요합니다.

• 사진으로 상태 보관
• 짧은 영상으로 전체 구조 및 분위기 확인
• 지도에 위치 표시 및 메모 저장

👉 낙찰 후 명도 또는 리모델링 시 매우 유용합니다.(리모델링 금액 예측 산정)

 

☑️ 마무리

경매물건의 임장은 리스크를 줄이기 위한 정보 수집의 핵심 단계입니다.

책상 위 권리분석만으로는 보이지 않는 위험 요소를 현장에서 파악해야 하며, 경험이 쌓일수록 더 정확한 판단이 가능해집니다.

📌 임장 시 기록과 비교 분석을 병행하여 낙찰 판단의 근거를 확실히 하세요!